Vážení vlastníci,
na základě četných žádostí vlastníků, kteří se na nás obrací s reklamacemi (množí se problémy s extrémní vlhkostí, praskání dlaždic v koupelnách atd), týkajících se čistě jejich bytu si Vám níže dovoluji zaslat doporučení týkající se těchto reklamací.
Hromadná reklamace, vč. skrytých vad (dle původního znaleckého posudku), je dále v řešení (svj, pr. zástupce, náš znalec, CG) a pravděpodobně vyústí v podání žaloby na CG. Nicméně je zde nyní jistý obrat, tak nepředbíhejme, budeme Vás podrobně informovat v horizontu následujících týdnů až měsíce.
Řeší se také problémy, kterými se původní posudek nezabýval.
Každopádně – rádi bychom Vás tedy požádali, aby jste se s právem na odstranění vad Vašeho bytu obrátili přímo na Central Group.
Lze poukázat na to, že se v mnoha ohledech jedná o skryté vady, tj. nikoli o vady zjevné při přebírání stavby a ani vady, které se projevily v zákonné tříleté lhůtě.
Prosíme o zaslání kopie (ideálně do konce měsíce ledna 2016), ev. reakcí developera. Vyhodnotíme to a zvolíme případný další společný postup.
díky za spolupráci, za výbor Hana Cohen, předseda
PRÁVNÍ ROZBOR ZDE:
Nový OZ stanovuje:
„ Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena.
Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věděl nebo musel vědět.“
!!! Ovšem, pokud byla smlouva podepsána před 1. lednem 2014, právní režim vad vzniklých na stavbě se řídí původní právní úpravou (tříletá záruční lhůta).
Pokud se týče skrytých vad starý občanský zákoník, zákon č. 40/1964, občanského zákoníku, a to § 599 Uplatnění vad stanovil:
„Vady musí kupující uplatnit u prodávajícího bez zbytečného odkladu. Práva z odpovědnosti za vady se může kupující domáhat u soudu, jen jestliže vady vytkl nejpozději do šesti měsíců po převzetí věci.
Z výše uvedeného srovnání je zřejmé, že do nabytí účinnosti NOZ, platila poměrně krátká lhůta 6 měsíců, ve které kupující musel skryté vady nemovitosti uplatnit u prodávajícího, jinak jeho právo z odpovědnosti za vady zaniklo a odpovědnosti za vady se nemohl úspěšně domáhat u soudu.
V dané souvislosti je důležité zmínit ustanovení starého občanského zákoníku (§ 600) stanovící, že uplatněním práv z odpovědnosti za vady není dotčeno právo na náhradu škody. Je však třeba brát v úvahu dvouletou promlčecí lhůtu.
Otázka domáhání se odstranění vad
Existující judikatura vztahující se k této otázce uvádí:
1) Usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Cdo 1389/2007 ze dne 29. května 2007 uvádí „Žalobce je společenstvím vlastníků jednotek, právní subjektivitu a způsobilost k právním úkonům vymezuje § 9 zákona o vlastnictví bytů tak, že společenství jednotek (dále jen „společenství“) je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první. Toto ustanovení tedy současně obsahuje legální definici správy domu, která zahrnuje jak samotnou správu společných částí domu, tak i jejich provoz a údržbu V posuzované věci se však žalobce jako společenství vlastníků jednotek domáhal odstranění vad předmětu kupních smluv, které se žalovanou neuzavřel on, nýbrž jednotliví vlastníci jednotek. Takový nárok žalobci nepříslušel a tento nedostatek nebylo možno zhojit ani tvrzením, že jeho uplatněním vykonává správu domu ve smyslu § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.„
!!! SVJ podle názoru NS není ve sporu o odstranění vad díla věcně aktivně legitimován, tzn. není osobou oprávněnou domáhat se odstranění vad předmětu koupě, oprávněným je každý jednotlivý kupující.
Soud tedy dospěl k jednoznačnému závěru, že právo reklamovat vady věci (ať už v jednotlivých bytech či ve společných částech) svědčí pouze vlastníkovi věci, nikoliv společenství vlastníků jako „pouhému“ správci cizího majetku.
2) Usnesení Ústavního soudu ÚS 320/15 ze dne 3. 3. 2015 uvádí: Ústavní soud vyjadřuje zásadní nesouhlas se závěrem Nejvyššího soudu obsaženým ve výše citovaném usnesení (navíc nijak blíže neodůvodněným), tuto skutečnost by bylo možno nepochybně „zhojit“ tím, že uplatněním předmětného nároku z odpovědnosti za vady společné části domu vykonává žalobce jakožto společenství vlastníků jednotek správu domu ve smyslu § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. Podle názoru Ústavního soudu je rozhodně takový nárok oprávněno společenství vlastníků jednotek uplatnit.
Existující judikatura se tedy rozchází. Poznamenávám však, že tato judikatura se vztahuje pouze na právní úpravu obsaženou v zákoně č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytu (tj. před vstupem v účinnost NOZ).
—————————————————————————-
Po účinnosti NOZ je třeba rozlišovat mezi dva odlišné typy právnických osob, které mají odlišnou právní subjektivitu (právní osobnost podle NOZ), jsou upraveny různými právními předpisy a jejich právní způsobilost je z toho důvodu odlišná.
Těmito právnickými osobami jsou SVJ(2000) podle zákona č.72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, a SVJ(2012) podle zákona č.89/2012 Sb.
SVJ(2000), které přizpůsobilo své stanovy NOZ (což je náš konkrétní případ) se samozřejmě bude řídit podle NOZ, například podle ustanovení § 118 až 209 o právnických osobách. Bude se podle NOZ řídit ve věcech počítání času, ve věcech smluvních ujednání a v mnoha dalších záležitostech. Ve vnitřních právních poměrech se však bude řídit svými stanovami. Neexistuje totiž legální postup, aby se právnická osoba vzniklá podle ZoVB přizpůsobila zcela nové právní úpravě. Takovou možnost mají pouze právnické osoby podle zákona č. 90/2012 Sb. o obchodních korporacích, viz § 777: Mohou se změnou svých společenských smluv podřídit tomuto zákonu (90/2012) jako celku. Údaj o tom zapíše obchodní korporace do obchodního rejstříku. SVJ(2000) však není obchodní korporace podle zákona č. 90/2012 Sb., ani společenství vlastníků jednotek podle zákona č. 89/2012 Sb.
Pro právnické osoby SVJ(2012) vyřešil zákonodárce vztah vlastníka věci a správce věci tak, že v ustanovení § 1196 výslovně umožnil, aby SVJ(2012) zastupovalo vlastníky jednotek při reklamacích k odstranění vad jednotek, čemuž je třeba rozumět tak, že k takovému zastupování je SVJ(2012) zmocněno přímo ze zákona, aniž by muselo prokazovat své oprávnění.
- 1196 odst. 2 „Vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv.“
Tímto ustanovením se ovšem jednotlivému vlastníkovi jednotky upírá právo reklamovat vady na společných částech domu i vady na svém vlastním bytu. Není oprávněn po koupi bytu uplatňovat práva ze záruky a práva na odstranění vad svého majetku. Jde tedy dle mého názoru o protiústavní ustanovení. Je totiž známo, že u novostaveb developeři před prodejem nadpolovičního počtu jednotek ustanovují za správce spřátelenou společnost. Lze si představit, jak „efektivně“ bude takový správce uplatňovat záruční vady. Častá jsou opomenutí, nevymáhání odstranění vad, absence reklamace po jejich opětovném výskytu, netrvání na dodržení termínů, „opomenutá“ prekluze záručních lhůt. Při znění § 1196 v současné podobě se vlastník jednotky stává rukojmím a ztrácí oprávnění domáhat se opravy vad. Vhodnější by samozřejmě byla fakultativní právní úprava, která by ponechala vlastníkovi jednotky právo rozhodnout se, zda právo z odpovědnosti za vady uplatní sám, nebo prostřednictvím osoby spravující dům.
Právnická osoba SVJ(2000) se do obdobné pozice může dostat pouze na základě projevu vůle vlastníků jednotek v domě, kteří udělí společenství plné moci k zastupování.
Závěr
Vaše SVJ vzniklo na základě zákona č.72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, a své stanovy přizpůsobila NOZ. V některých otázkách se tedy bude řídit podle NOZ, například podle ustanovení § 118 až 209 o právnických osobách, ve věcech počítání času, ve věcech smluvních ujednání a v mnoha dalších záležitostech. Ve vnitřních právních poměrech se však bude řídit svými stanovami. Stanovy přímé zastoupení vlastníka ve věci vymáhání odstranění vad nepředvídají.
Vzhledem k existující judikatuře a zejména ke skutečnosti, že v otázkách domáhání se odstranění vad by se SVJ mělo řídit svými stanovami, lze se domnívat, že žaloba podaná SVJ by byla zamítnuta pro nedostatek aktivní legitimace. Vymáhání odstranění vad v jednotlivých bytech i společných částech lze tedy uskutečnit žalobou podanou jednotlivými vlastníky.
=