Vážení vlastníci,
dovolujeme si Vám zaslat pár informací ad naše společenství vlastníků.
________________________________________________________
Praskliny – společné prostory, byty, garáže
Rozsáhlé praskliny v 1NP objektu J – statický posudek
Na základě stížností několika vlastníků a základě identifikace rozsáhlých prasklin ve společných prostorách 1NP v I a II nosné sekci objektu J (vchody Tulešická 2 a 4) se výbor začal tímto problémem aktivně zabývat. Po letošní zimě se v dotčených prostorech a bytech ve svislých vodorovných konstrukcích objevily výrazné viditelné praskliny (šířky 0,5 cm) skrz mezi bytovými příčkami a další praskliny jsou schované za podlahovou lištou/soklem (opět cca. 0,5 cm), u některých bytů došlo k deformaci vstupních zárubní dveří, kdy je není možné používat, dále v místě prasklin odpadávají rozsáhlé části omítky. Jedná se o závady, které byly jednotlivými vlastníky bytů i výborem v rámci záruční doby reklamovány a několikrát následně opravovány. U některých bytů byly dokonce v rámci reklamací vybourány a znovu osazeny nová futra.
Na posouzení stavu dotčených prostorů byl přizván statik. V objektu J byla statikem provedena inspekce společných prostor a jednoho z dotčených bytů. Na základě dosavadního průzkumu a prostudování dokumentace k objektu bylo konstatováno že průhyb stropních desek 1NP objektu J – I a II nosné sekce je výrazně větší nežli uvádí původní statický výpočet (průhyb desky je dvojnásobný!). Na základě nových výpočtů je tento průhyb pro stropní desku i tak stále příznivý a tudíž není nutné se obávat poškození stropní železobetonové konstrukce. Svislé nosné konstrukce jsou taktéž bez závad. Pro samotnou stropní desku tento průhyb nemá negativní dopad, pro příčky, které jsou na této desce založeny je nepřijatelně velký. Statika objektu narušena není a to ani v dotčeném podlaží, celý objekt lze považovat z hlediska jeho stability za bezpečný. Zjištěné poruchy však omezují, až znemožňují užívání některých bytů (deformacemi zárubní dveří), a v případě požárně dělících konstrukcí zhoršují požární bezpečnost stavby (z pohledu normy nevyhovující stav). Trhliny porušily homogenitu konstrukce (deformace zdiva je větší nežli připouští norma) a bez jejího obnovení a vnesení potřebného předpětí do konstrukce nelze očekávat spolehlivost jakékoli opravy. Vytvořené praskliny se chovají jako přirozené dilatace a lokální opravy povedou pouze k jejich neustálému obnovování a rozevírání a to vlivem mikroseismicity a objemových změn.
Nyní statik pracuje na vypracování statického posudku – posouzení celé situace včetně identifikace příčin a návrhu na odstranění této závažné skryté vady. Samozřejmě jsme zahájili jednání jak s Central Groupem tak s Metrostavem, kdy budeme chtít tuto skrytou vadu z jejich strany odstranit. Související vzniklé náklady taktéž budeme nárokovat. Pravděpodobně bude nutný výraznější zásah do konstrukcí mezi bytových příček aby došlo k uvedení dotčených prostor do souladu s normou (požární předpisy, požadavek na celistvost zdiva, deformace futer vstupních dveří)
Zatím to vypadá, že příčinou je buď chyba při samotném návrhu budovy (pravděpodobnější varianta), případně chyba při realizaci stavby. V blízké době očekáváme výsledek zmíněného statického posudku, který odhalí přesnou příčinu. Nyní však víme že tento problém se týká pouze dotčených společných prostor a bytů (přízemní byty Tulešická 2 a Tulešická 4). Nikde jinde v domě není uprostřed rozpětí stropní deska zatížená akustickou příčkou s hmotností 1,3 t/m. V ostatních podlažích původní statický výpočet odpovídá reálným průhybům stropních desek.
Samozřejmě vlivem dotvarování konstrukce se mohou objevit praskliny i v jiných částech objektu, s touto závadou to však nesouvisí. Statik provedl prohlídku i ostatních podlaží a prostoru garáží , při posuzování ostatních prasklin bylo konstatováno že se opravdu jedná o nezávažné praskliny vzniklé v rámci dotvarování konstrukce případně pouhé odpadávání částí omítek.
Pozn.: Seznam bytů nad dotčenou stropní deskou : 301, 302, 303, 304, 305, 307, 309, 310, 311, 312, 313, 314, 315, 316, 317, 318
Prosíme vlastníky zmíněných bytů aby kontaktovali výbor a upřesnili rozsah prasklin vyskytujících se v bytě (nejlépe včetně fotodokumentace).
_______________________________________________________
Domovník – vzhledem ke zranění pana Svobody, které si způsobil mimo pracovní dobu u nás, již není jeho návrat pravděpodobný. Nyní za něj zaskakují pánové Švarc a Benda, řeší se trvalá náhrada, bohužel to zatím všichni zájemci nakonec odmítli. Pokud by jste měl někdo na někoho tip, dejte nám prosím vědět. Připomínám, že za služby domovníka aktuálně platíme spol. Jiviš 30tis. měsíčně na fakturu, dny kdy není / nebyl nikdo přítomen nebudou samozřejmě proplaceny, z toho důvodu byly také vráceny poslední faktury (dosud nebyly správní firmou opraveny). Za případné komplikace se omlouváme, děláme vše co je v našich silách.
______________________________________________
Navýšení příspěvku do fondu oprav – navýšení příspěvku do fondu oprav z původních cca 6 kč / m2 na 10 kč / m2 za měsíc bylo odsouhlaseno na shromáždění vlastníků dne 23. ledna 2018. (většinou mívají podobná svj i 20 kč / m2, ale to považujeme za zbytečné, odsouhlasených 10 kč / m2 je rozumných a mělo by to pokrýt budoucí očekávané výdaje / opravy – dům a jeho vybavení, např. i výtahy, stárnou – hrazené z fondu oprav), stejně jako např. výměny měřičů – měřiče tepla každé 4 roky a měřiče vody každých 5 let.
vodoměry – měřiče v bytech – Výměna je naplánována na 12/2018 (abychom maximálně využili jejich platnost).
Dle NOZ a stanov bude tato výměna hrazena z fondu oprav – dle nařízení vlády jdou vodoměry považovány za společný prostor, v minulosti si výměnu hradil každý sám.
_____________________________________________________
Generální úklid:
bude probíhat každoroční GÚ podlah, viz rozpis níže. Dohodnutá cena 11900,- Kč zůstává beze změny.
14.5. – Milotická 16 a 14,
16.5. – Milotická 12,
17.5. – Milotická 10 a Tulešická 4,
21.5. – Tulešická 2,
23.5. – Sazovická 30,
24.5. – Mišovická 3 a 5.
V současné době se provádí GÚ společných prostor, aktuálně se dělají venkovní a vnitřní rohože vchod po vchodu, poté se budou mýt vstupní portály ve všech vchodech. Tyto činnosti se budou dělat do 11.5.2018. Během měsíce června se budou mýt okna ve všech vchodech. Pokud bude odsouhlasena CN (ještě diskutujeme cenu ) na horolezecké práce, mohou být smyty i pevné části oken objektu.
__________________________________________________________
Revize EPS – Prosíme všechny majitele uzavřených garážových stání a uzavřených samostatných sklepů, které obsahují požární hlásič na stropě o jejich zpřístupnění v níže uvedených termínech.
Dne 22.5.2018 v době 7:30 – 7:45 nebo 16:30 – 16:45. Viz. příloha
________________________________________________________
Přechod na DVB-T2 – televizní vysílání – anténa bude včas nastavena.
(Budou doplněny selektivní zesilovače, seřízeny antény a znovu seřízena kaskáda. Nově se dá přijímat 31. kanál.
Návod je potom jednoduchý : spustit automatické ladění na tv, jelikož selektivní zesilovač nepropustí nic jiného než stejně zesílené zvolené kanály.)
________________________________________________________
GDPR – SV se požadavkům v termínu přizpůsobí, resp. přijme potřebná opatření.
_______________________________________________
Zápisy ze schůzí výboru jsou přiloženy. Výbor se nicméně v různém složení setkává k řešení různých situací v objektu takřka denně.
_____________________________________________
Právní zástupce společenství – výbor uzavřel 1/3/2018 smlouvu s Mgr. Klusákem. Do budoucna zvažujeme, že by služby pr. zástupce byly v ideálním případě využívány jen pro vymáhání dluhů a občasné rady, nicméně aktuálně nám nezbylo nic jiného, neboť jeden vlastník posílá na rejstřík jménem výboru návrhy na změny, stížnosti, dále trestní oznámení, žaloby atd. Bohužel není v silách výboru toto řešit sami, i v zájmu ochrany celého společenství vlastníků.
S Mgr. Vlachem jsme se ve smíru dohodli na ukončení spolupráce, svých chyb a jejich důsledků si byl vědom.
Pan Vlach písemně uvedl, že udělal nesprávný výklad ustanovení stanov a následně jsme se (po shromáždění 23/1/2018) domluvili, že vybrané vystavené faktury zruší a spolupráci dohodou ukončíme, viz. také ´´ušetřené náklady´´ – že úhradou fa. AK Klusák (služby za poslední rok) nebyl nikdo ´´bit´´ – aby to vlastníky nestálo žádné náklady navíc.
________________________________
Havarijní služba – nový poskytovatel služeb:
BYTOSERVIS – NONSTOP s.r.o 2 41 41 41 41
(havarijní služba) 2 41 41 22 22
605 424 242
_________________________________________
Zasklení lodžií – Vzhledem ke skutečnosti, že zasklení lodžií nebude realizováno plošně na všech jednotkách v domě, ale pouze těmi vlastníky, kteří budou mít zájem o zasklení jednotek ve svém vlastnictví, je ze strany stavebního úřadu doporučeno, aby žádosti o vydání stavebního povolení na zasklení lodžií byly podávány jednotlivými vlastníky jednotek samostatně. K žádosti o vydání stavebního povolení musí být mj. doložena projektová dokumentace s náležitostmi dle vyhlášky č. 499/2006 Sb. a také souhlas společenství vlastníků. Tento souhlas vydá jednotlivým vlastníkům výbor na požádání (bylo také odsouhlaseno na shromáždění vlastníků dne 23. ledna .
Výbor chtěl vyjít vstříc vlastníkům a zajistit plošné povolení, nicméně SÚ argumentuje změnou legislativy a požaduje vyhotovení projektu (s kulatým razítkem) pro všechny lodžie v objektu, což by bylo zbytečně nákladné a zdaleka ne všichni budou zasklení realizovat.
__________________________________________
Oplocení vnitrobloku – v řešení, předpokládáme zpětnou instalaci oplocení v následujících týdnech
___________________________________________________
Zpráva o hospodaření za rok 2017 je přiložena.
_______________________________________
Technická zpráva o stavu objektu je přiložena.
___________________________________________
Stížnosti na grilování na balkonech:
První rovina je porušování zákazu grilování na otevřeném ohni dle čl. 15. bodu 13 stanov.
Dle čl. 15. bodu stanov 13 je nepřípustné rozdělávání otevřených ohňů včetně grilování potravin za použití otevřeného ohně (dřevěné uhlí apod.) ve společných prostorách domu, na terase domu, ale i na balkonech domu jednotlivých bytů a dalších společných prostorách objektů.
Druhou možností, jak se vůči vlastníkům, kteří na balkonech náruživě grilují domáhat toho, aby kouřem a zápachem neobtěžovali své sousedy, je aplikovat ustanovení § 1013 občanského zákoníku, dle kterého se vlastník bytu musí zdržet všeho, co působí, že kouř (tedy v našem případě kouř od otevřeného ohně), ale i zápach z grilování, vniká do bytu jiného vlastníka v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezuje obvyklé užívání bytu. Ochrany proti obtěžování se ovšem lze dovolat jen tehdy, jde-li o vnikání kouře a zápachu nad míru přiměřenou místním poměrům. Ochraně proti obtěžování kouřem nad míru přiměřenou se pak sousedé (tedy žalobu by podávali jednotliví sousedé) mohou domáhat tzv. negatorní žalobou, podanou k příslušnému soudu, kterou se budou po vlastníkovi bytu (resp. nájemci, je-li obtěžovatelem nájemce), domáhat toho, aby se zdržel obtěžování sousedů kouřem nad přiměřenou míru. V případném soudním sporu bude rozhodovat to, zda jde o obtěžování nad míru přiměřenou poměrům a zda je tím podstatně omezováno užívání jiného bytu.
_______________________________________
Účet – přehled odchozích plateb z bú od začátku roku 2018 naleznete v příloze (v emailu).
zůstatky k 30/4/2018:
běžný účet:
| Obrat na vrub | Obrat ve prospěch | Počáteční zůstatek | Konečný zůstatek | |||||||
|
|
|
|
|||||||
|
|
||||||||||
_________________________________________
| spořicí účet (k 10/5/2018, 1,5mio. bylo z bú na sú převedeno počátkem května): | ||||||||||||||||||
_______________________________________________ |
Dluhy – výše dluhů vlastníků na zálohových platbách činila k 30/4/2018 kč 235.497,- , v tom nejsou zohledněny přeplatky / nedoplatky z vyúčtování za rok 2017, reklamační lhůta uplyne 31/5/2018, v červnu již tedy bude údaj aktualizován i o tuto částku.
_________________________________________________
Děkujeme za spolupráci, pro případné dotazy a připomínky jsme samozřejmě k dispozici,
hezký den,
za výbor Hana Cohen, předseda
01,18,ZličIJKL technická zpráva 2018
Zpráva o hosp. 2017 Zličín 458
zápis ze schůze výboru 19.4.2018